很多加拿大國民在美國佛羅里達州都擁有房產，當他們每年冬天南下避寒時可有個棲身之所，或以此作為投資項目之一。如果業主在早年房價較低時購入和懂得及時賣出，便可賺取到豐厚的利潤。
不過好景不常，佛州的房價自從「次按」危機引發後一直在下跌，至今仍未停止過。但對房市前景樂觀的人看見樓價從高峰降了一半便蠢蠢欲動，認為今天不買更待何時；而抱審慎態度的人則持相反的意見，深信只要利息一漲房價便會應聲再跌，況且美國經濟仍徘徊於低點，對房市前途又怎可樂觀？
房價升降一向都是難以準確預測的。如果有所需要而又符合個人經濟條件的不妨趁着低價購入，否則還是以「租」為上着，千萬不要輕舉妄動，更不能誤信房市衰極必旺的說法。美國房地產市場仍舊一片烏雲密佈，看不見任何曙光。
筆者在去年冬天和朋友結伴到佛州的Fort Myers避寒，我們在當地一個度假村(Gated community)分別租了三個單元作為臨時棲身之所。度假村佔地廣闊，內有一個十八洞之高爾夫球場、多個網球場、游泳池、健身室、閱讀室和設備豪華之會所；圍繞着這些設施都是一些獨立平房和為數不少之柏文式(Condominion)單元，大概可容納一千五百個家庭；村內鋪設車道和行人路，綠葉成蔭，其間還有幾個人工湖及一塊廣大之自然保護區。靠近度假村有幾家規模頗大的超市，使生活在這裡的人感到既舒適又方便。
村內居民多是來自美國北部各州的，其中也有一些本地人和少量的加拿大來客，當時我倆是唯一之東方人。來這裡度假或長住的先决條件是必須沒有語言障礙、能接受美國文化、打得一手好網球和高爾夫球，否則不易和其他村民交往，除非你不介意過些獨來獨往的生活。和我們一起來的兩對夫婦都是土生土長的加拿大人，是認識多年的深交，有着共同的愛好，所以日子都過得很愉快。
度假村內除了一些豪華別墅之外，其他平房或柏文單元的售價和租金都不算很貴。舉例說：花二十五萬美元左右便可買到一棟二千方呎設備齊全的平房，十五萬元可換來一個一千六百方呎的柏文單元；每年旺季時(由12月到3月) 平房的租金約為每月3000美元，柏文單元2500美元；三月過後租金可跌至一半仍無人問津。原因是：當佛羅里達州一踏入四月天氣便開始悶熱、潮濕，盛夏時更經常遭受颶風侵襲。聞說度假村到了這段日子人流幾乎減少一半，有意購房作為投資計劃者對於這些情况不得不留意，以免收支失去平衡。
要追求度假村的生活方式不要只從房價的高低作為支出預算之標準，因為擁有業權之後繼之而來的還有不少昂貴之負擔：例如高爾夫球球會之會員年費、每季最低消費、公共設施之維修費、護衛員的薪酬、水、電、保險、地稅……算起來每年支出便不下於一萬二千至一萬五千元。縱使把房子空置了，這些費用仍須全數付清，不許拖欠。如果加拿大人只為避冬而來小住兩三個月，看來做個租客較為划算。
在這個冬天我和好友打算舊地重遊並留下三個月，殊不知新業主在收到押金後仍要求我呈交身分良好和財政健全之證明書，使我非常反感。這是眾多業主委托之管理公司按照他們的指示而定下的繁複條例，志在減少租客的人數。打算置業出租者對此又不可不知！
度假村警衛森嚴，訪客必須說明來歷才可放行。業主如要出售物業看來有必要聘用村內之經紀人代勞，因為村外之售樓經紀要通過重重關卡才可替你辦事。在我居留期間，曾經看見不少房子門前有出租和出售的廣告牌豎起；這些標誌除了引起村內居民的留意外，試問村外的人又有誰知道呢？這類屋村在佛州愈建愈多，村內設施也愈來愈講究，對較舊屋村的業主出售物業時增加不少壓力。
根據筆者的觀察，度假村以外的房產市場亦好不了到哪裡去。在Jacksonville市中心的高檔住宅大樓，價錢下調至40%仍引不起買家的興趣；Sarasota的高尚地區也有無數可選擇之樓盤，供多於求。
從以上分析，買或租到底哪個選擇較為划算？不言而喻。
黄啓樟 2011/11/24
2011/11/28 明報加東版
David:
ReplyDeleteRegarding whether one should buy US real property now, my advice is Yes if it is for investment purpose. But then one has to consider whether it’s easy to rent it out and the expenses involved in managing it. In other words, not for speculation like most Hong Kong people do. (入貨).
Not for me at my age though. It’s time to “unload”according to the American norm of life.
That is:When young and single, buy a one bedroom with one garage. When married, buy a two bedroom with double garage. When children are born, buy a house. When financially established, buy another real property for rental income. When one enters into his seventies, move to a condo apartment. When over eighty, time to get rid of most valuable except for the roof over one’s head!
Joe
David,
ReplyDeleteYour article is today(11/28/2011) Ming Pao headline story.
Please find the link below.
佛州買屋小心「被綁」 美市道仍低迷 華裔：開支負擔重
http://www.mingpaotor.com/htm/News/20111128/taa1.htm
Michael
Uncle David,
ReplyDeleteI could not agree with you even more on this although it depends on how wealthy the individual is when it comes to buying versus renting. For vacation homes, I believe in owning only when the utilization factor is high. If the occupancy for a home is only 25% of time in a year, then it is very hard for me to sell the case and justify the investment to my boss, aka, my wife!:) happy
All joking aside, from the macroeconomic point of view, the housing market in the US has fallen to 40-50% level comparing with the high it reached in 2007 thanks to the mortgage meltdown. Many homes available on the market now are either short-sales, bank-owned, or foreclosures. High end properties acknowledge the most depreciation while medium range homes receive some moderate decline. This is generally true for the entire US market with some extremities in certain locale. Lower interest rates from the Feds have helped steady the downfall somewhat. Even with the not-so-promising economic outlook for the future, some believe that the battered housing values are near bottoming and the industry may see a rebound in three to five years from now. But the road to past glory is expected to be snail pace. So buying low and selling high, in this case, may take a long time to realize a return on the investment.
Just as I was wrapping up this email, your article on Ming Pao Newspaper arrived. IMPRESSIVE! Way to go, Uncle David.
Jack
我絕對同意你對買或租的看法，不過好多時亦要鑑於個人的財富而定。 對於度假屋，假如是使用率高的話，或許擁有會較為化算。 如果一年的入住率只有25％的時候，那麼我將會很難去說服我的老闆，又名，我的太座來批准這項投資！:) happy
玩笑歸玩笑，從宏觀經濟的角度來看，由於抵押貸款危機，美國房屋市場從2007年的高點已經下降到40-50％的水平。 現在市場上的許多房屋皆是短賣，銀行回收，或是法庭拍賣。 先前昂貴的物業受到最大的打擊，而中層房地產的跌幅卻較為緩和。 這種情況對於整個美國房地產市場都無不例外。 聯邦銀行的低利率措施對穩定房屋市價有點幫助。 即使經濟前景 看不見任何曙光，但有些人卻認為受壓的房屋價格已接近谷底，房地產業可能會在三到五年內反彈。 但要回到昔日光輝的價位，預計將會是蝸牛的速度。 低買高賣，在這種情況下，將需要較長的時間來獲得投資回報。
正當我差不多要寫完這封電子郵件時，您在明報的文章來了。真威風！加油，大衛叔叔。
Jack