共管式公寓大樓業主面對的問題

這些業主面對的問題主要是管理費每年都上升，而且幅度比通脹率高出很多。如果不幸擁有一些偷工減料的建築物，在建成後不過幾年就開始出現質量的問題，維修工程的支出比預期增加不少，由儲備金支付，但必須及時填補，以達到法定要求的水平。 大樓的經常開支，如水電、清潔、保安、管理人員的薪酬、保險費、園藝、停車場及小額維修，如果管理完善，增幅和通賬率應該很接近。問題是維修工程往往出人意表之外，常見的是停車場漏水、窗門漏風、外牆磚頭掉落、電梯部件更新、冷暖氣系統老化，其他公共設施的更新，如油漆或牆紙及地壇需要重新鋪設。這些建議一般都是由大樓管理員向公寓管理委員會提出，一經同意，就可進行。個別業主對這些建議縱使有意見，也沒有辦法阻止。 筆者曾經是某公寓大樓的業主之一。在出國旅遊回來之後，發現大樓正在進行一項龐大的維修工程，將所有門窗重新填縫（ caulking)) 一次，支出超出百萬元以上。為此向大樓管理員及公寓管理委員會提出質疑，要求說明這項工程的急切性何在？一百零八個單位的門窗，到底有哪些單位出現問題? 他們沒有好好向筆者交代清楚，只說如果今天不進行維修，再過幾年，費用可能會更高。 這項工程花掉了不少儲備金。到現在為止仍未決定是否由業主一次過或者分開兩至三次填補。每月的經常費再加上儲備金按月的填補金額，使到大樓每月的管理費以雙位數字增加，引發怨聲載道，但於事無補。儲備金每隔三年就要重新調整一次，還有什麼巨額維修須要進行呢？誰也無法預測。 公寓大樓在建成及出售之後，多由發展商的附屬公司管理。在商言商，這些機構的介入，當然以牟利為主。那些維修公司的業務，也可能與他們有著利益上的聯繫，肥水不會流向別人田。公寓管理委員會的成員，只憑一股熱心擔任起這份義務工作，每每缺乏管理大樓的專業知識及經驗，由管理員牽著鼻子走，造成損害業主的漏洞百出，防不勝防。 幾年前在佛羅里達州的公寓大樓倒塌事故，經常被引用來支持結構性維修的重要性。那些缺乏專業知識的眾多業主，為了自身的安全起見，又怎會反對這些工程的進行呢？ 面對這些問題的業主，多不勝數。這是結構性的問題，而且越來越嚴重，不容易解決。 2025/8/4 黃啟樟