共管公寓業主的煩惱

兩年前我們仍然擁有一個共管公寓的單元，居住面積十分足夠，地點適中，但由於管理費支出失控，超出合理水平，決定將物業出售，搬到一個租金受管制的屋邨去，成為那裡其中的一個租戶。這是非常重要的決定，避免墮入一個無底深淵的財務䧟阱，使房產變成一項長期負債。 管理費支出失控的原因有多點。第一：樓宇建築的設計以減輕成本為考慮，用料低劣，因此增加日後維修的支出。業主都是外行人，對樓宇結構不甚了解，只憑直覺或表面印象，便決定購入，直到問題出現之後，才開始感到當初沒有詳細考慮擁有這個房產的利弊及一些潛在的風險，但為時已晚。 第二：業主委員會的成員，多數都不具備管理樓宇的知識及經驗，一切依賴由發展商推薦或組成的管理公司提出的建議，釐定營運的模式及定期的維修工程，其中可能存在一些利益輸送的問題，但手段高明，而且駕輕就熟，難以揭發。業主委員會成員，來來去去的都是那幾個，因為其他業主都不熱心參與。很多業主委員會成員擁有的單元都是面積比較小的一些，按比例計算，他們分擔管理費的份額就比較少，對很多支出都沒有認真考慮，尤其是一些他們喜歡的項目，如美化環境，照明設備，空調溫度，揮霍無度，但都是慷他人之慨，何樂而不為！ 第三：公寓大樓屬於小型的建築物，居住單元比較少，對公共設施如電梯，健身房及環境綠化等等的費用支出，分擔起來就比較沉重很多。這是先天條件的缺陷，永遠存在，無法改變。 第四：管理不善導致入不敷出，而最致命的是提前進行不必要而且是十分昂貴的維修工程，花掉巨額儲備金，必須依法填補。除了正常開支之外，為了填補儲備金必須額外徵收管理費，而且一波未完一波又起，維修工程陸續有來。聽說管理費已經增加到接近每平方英尺1.90元。管理費增加到這個水平，房價肯定受到嚴重影響，出售將會面對重重困難。 解決居住問題有很多選擇，我的經歷可引以為鑒。 2026/5/22 黃啟樟